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　　来源：中国房地产报

　　中房报记者 梁笑梅

　　此次交易还暴露出公司治理隐患。

　　6月18日，荣万家生活服务股份有限公司（02146.HK，以下简称“荣万家”）一纸公告披露，拟以10.7亿元收购关联公司荣盛发展旗下1.2万个停车位、5479套储藏间及112套住宅商业资产，以抵销后者长期拖欠的应收款项。这场看似“双赢”的关联交易，却因资产质量、变现难度及潜在利益输送嫌疑引发市场质疑。

　　同策研究院联席院长宋红卫直指核心：“这本质是抵债逻辑，但荣万家收回的不是现金流，而是需二次变现的‘硬骨头’。”一位资深物业分析师则警告，这些分布于低能级城市的资产，按市价估值却无折扣，实际处置价值或大打折扣。6月19日，一位接近荣万家的人士告诉中国房地产报记者：“荣万家买地产资产，就是变相输血母公司。”

　　这已是荣万家两年内经历的第二次“以物抵债”。2023年11月，其曾以5.68亿元接手荣盛发展类似资产包，但截至2024年仅变现922万元，部分物业更因查封沦为“坏账”。当房企化债压力传导至物业平台，这场“左手倒右手”的交易，既涉及财务报表的优化处理，也埋下了流动性风险的隐患。

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　　抵债逻辑下的财务困局

　　坏账压力与市值管理

　　“荣万家必须解决历史应收款问题，否则坏账计提会直接冲击股价。”宋红卫的解读揭示了此次交易的首要动因。截至2024年底，荣盛发展对荣万家的欠款达12.62亿元，其中，约4.26亿元、4.11亿元和4.25亿元，已分别于2022年、2023年、2024年底之前到期。若长期挂账，不仅影响财报表现，更可能引发资本市场对物业公司独立性的质疑。

　　事实上，物业公司的应收账款问题并非个案。近年来，随着房企流动性危机蔓延，多家物企遭遇关联公司拖欠服务费的情况。例如，恒大物业此前因中国恒大债务违约，导致部分应收款无法收回；中骏商管也曾因中骏集团资金链紧张，被迫接受资产抵债。荣万家的处境类似，但其特殊性在于，关联公司荣盛发展的债务压力仍在加剧——2024年总负债达1403.2亿元，短期偿债缺口巨大。

　　然而，抵债资产的质量令人忧心。“这批资产集中于河北、安徽等三四线城市，车位、储藏间本就流动性差，商业地产在低能级城市更是‘烫手山芋’”。上述资深物业分析师指出，”更关键的是，估