夫子庙商圈从来都是城市的流量天花板。常年源源不断的往来人群，日均数十万的流动客流，放在全国景区里都是数一数二的顶流热度。谁看了这片繁华热闹的街区，都会觉得这里的生意肯定稳赚不赔。

但让人完全没想到的是，就在这块寸土寸金、游客扎堆的核心地段，一处刚落地没多久的全新商场，里面的小吃街区仅仅开业不到半年，半数餐饮店铺就撑不下去纷纷闭店离场。

半年时间，小吃街倒了一半

2026年年初，南京本地新亮相了一个颇具看点的文旅商业项目，也就是主打沉浸式大明文化体验的金陵长乐坊，正式登场的时间在2月份。这个项目的地理位置特别优越，刚好卡在夫子庙和老门东两大热门景区中间，开业之初宣传声势浩大，对外主打华东首个沉浸式大明文化空间的特色标签。

项目整体招商规模不小，前后引入了超200家不同类型的商业品牌，刚进入试营业阶段就迅速引爆热度，日均进店打卡、游玩的客流轻松突破十万人次，短时间内就刷屏南京本地社交平台，妥妥的开春新晋网红打卡地，几乎所有人都看好它的后续发展。

（图源：网络）

可谁也没料到，这份超高人气根本没有持续多久，热度褪去的速度快得让人猝不及防。仅仅过去了一个多月，也就是3月16日，刚刚火爆出圈的金陵长乐坊就突然官宣闭店休整，给一路高涨的热度泼了一盆冷水。等到4月份重新对外开放之后，商场的人气再也没能回到试营业的巅峰状态，客流肉眼可见地持续走低，再也没有往日人山人海的景象。

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时间来到7月份，距离开业才过去短短半年，长乐坊就迎来了大规模的商户退租闭店潮。商场二楼主打小吃美食的区域，倒闭关停的店铺数量直接过半，原本满满当当的美食街区，如今十余家餐饮门店集体撤场，空置的店铺全部被围挡遮挡，看着格外萧条冷清。

不止二楼美食区，商场一楼的经营状况同样不容乐观。整整8家门店直接张贴了设备维护的暂停营业通知，还有1家店铺彻底结业关门，不再对外经营。在岗的商户心里更是苦不堪言，有店主无奈吐槽，商场白天几乎看不到客人，到了晚上本该是餐饮消费的高峰期，场内客流依旧稀少冷清，很多时候店里上班的员工数量，甚至比进店消费的顾客还要多，开店完全是白费功夫。

其实金陵长乐坊的惨淡光景，并不是夫子庙商圈的个例。这片顶流景区周边的商业体，大多都逃不过冷清经营的困境。开业将近十年的茂业天地，一直扎根在夫子庙核心商圈，如今的经营状态早已不复当年。商场负一楼的各类餐饮门店几乎全线关停，像是提前约定好一样集体撤场，楼上楼下的商铺也陆续关门退租，据行业相关统计，这座老牌商场超半数的商户都已经离场空置。

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还有老牌商业体水平方，经营处境同样尴尬窘迫。早在2020年，它的全年销售额仅仅只有2.3亿元，这样的业绩数据，甚至比不上南京溧水这类远郊区的普通商场。外人路过夫子庙，满眼都是热闹繁华的旅游景象、川流不息的人群，可走进周边各大商场内部，只剩空荡荡的过道、紧闭的门店和冷清的氛围。顶级客流近在眼前，却完全无法转化为商场的消费活力，夫子庙旁的商场，仿佛始终挣脱不了“流量悬空、生意惨淡”的奇怪魔咒。

夫子庙的餐饮店为什么开不起来?

1、门店租金成本居高不下

文旅发展起来之后，景区的客流量一般都非常大，所以景区里的餐饮店貌似有着非常稳定的客源，看上去很容易就能赚到钱。但实际上这类门店选址背后成本压力非常高，以夫子庙主街为例，二十多平方米的小店铺每个月的租金在8万元左右，差不多是全国商铺平均租金的4.5倍。

与此同时，很多小店每天其实根本卖不出多少产品，实际的营收在四百元左右，再加上还需要支付工资、日常采购以及耗材等成本，这些加起来完全是入不敷出，几乎每天都在亏损。小餐饮的利润本来就微薄，在这样的情况下，很多门店只能选择关店。

2、实际消费转化率低

夫子庙是非常知名的景区，游客数量很多，但是这些游客基本上都只会来一次，所以这里的餐饮店做的都是一次性买卖，很少有回头客。

更何况很多游客出于性价比的考虑，基本上只是进店随便逛逛或者拍拍照，不会真的坐下来消费。门店里看着很热闹，但是真正的食客没多少，大部分游客拍个照就走了，巨大的客流量根本无法转化成营收。

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3、品类同质化问题极其严重

夫子庙的小吃餐饮品类没什么新意，全国各地的商业街卖的都是同样的东西，比如臭豆腐、炸鸡炸串，又或者是鸡蛋灌饼，消费者已经对这些食物审美疲劳，也厌烦了这种千店一面的现象。而且景区里大部分小吃店的产品都不是由后厨现场加工制作的，而是购买的预制品，加热之后直接售卖，没有任何自身特色。

新商场对餐饮店起到带动作用了吗?

1、绝佳的地理位置优势没能转化为商业收益

在两大热门景区中间坐落着长乐坊，夫子庙核心游览区旁边就是茂业天地以及水平方，按理来说，这样的地段可以说是黄金位置，在这里的餐饮店本来应该客流络绎不绝，但是这里的餐饮店却完全接不住景区的自然客流。

这是因为游客一般有着固定的游览路线，基本上是从贡院街主街开始游玩，一路非常顺畅地逛出景区，主动走进旁边商场的游客少之又少。显然，这些商场虽然紧紧挨着景区，但是和景区的动线不一致，无形之中将游客隔绝在外。缺乏有效的动线以及引流入口，就算地段再好，也很难发挥出优势。

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2、自身运营能力十分薄弱

夫子庙商圈多家商场经营惨淡，很大一部分原因是商场方的运营管理漏洞百出。茂业天地内部装修老旧过时、整体布局杂乱，场内入驻品牌杂乱无章、毫无调性，就连扶梯故障、灯光损坏这类基础硬件问题，都长期无人维修处理，场内体验感极差。水平方的问题同样突出，整体空间结构老旧、楼层布局混乱，招商规划毫无逻辑，入驻业态杂乱拼凑，完全没有清晰的客群定位和经营方向。

与此同时，商场和入驻商户之间的矛盾纠纷持续不断。不少商户反映，商场存在无故扣押押金、拒不兑现招商时承诺的补贴福利、随意断水断电施压等问题。商场自身的基本运营都难以维持，自然根本没有能力带动场内餐饮店铺盈利。

3、商场有能力带动餐饮增收

跟夫子庙商圈形成鲜明对比的，就是长沙超级文和友，文和友并不只是简单售卖餐饮产品，而是将即将消失的街景、老物件等特色元素全部融入了商场的设计当中，本身就是一个能展现当地特色的“景点”。其中也不止有餐饮店，还有各类展览、文创等略带文旅属性的项目，而且入驻商户基本上都是老字号，产品独特性和稀缺性都很强。

反观失败了的夫子庙和深圳文和友，都只是简单把小吃街搬进了商场，并且在内部简单粗暴地堆砌文化符号，完全不考虑贴不贴合实际场景。而且这类门店的停留时间很短，消费者买了就会离开，本质上还是一次性买卖。对比之下可以看出，景区边上的商场也不是都做不起来，关键在于商场定位够不够清晰，能不能为消费者打造独特的消费场景。

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商户入驻这类地方时需要注意什么?

1、成本测算不能只看租金

商户在入驻景区商场的时候，往往只考虑自己能不能承担起租金和其他各项成本，但是却忽略了真实的流量成本。运营方一般会提供给商家一个预估客流，比如长乐坊试营业的时候每天平均客流达到了十万人次，但是实际上真正到店消费的人没多少。

如果商户想要得到商场真实客流情况，在签约之前，需要至少花费一周时间在商场亲自观察，区分工作日和周末的客流量以及早午晚各时段的客流量，亲自把进店消费的人数一数，或者向同行打探一下营收。只有把真实营收算清楚，商户才能判断自己到底能不能承担得了如此高昂的租金。

2、务必核查商场的运营能力和履约记录

商场具体的运营水平会直接影响到商户的生意，比如之前茂业天地扶梯产生了故障，但是却迟迟没有人维修，导致客流大量减少，还有水平方的布局过于混乱，消费者转得头晕眼花，以及长乐坊不给商户退押金，种种事件都是先例。商户在入驻之前需要调查商场其他商户对商场运营的满意度，如果一个商场连基本的运营都做不好，那最好还是别入驻了。

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3、差异化定位比“蹭流量”更重要

本身景区周边以及主街已经有很多小吃，商场里继续做小吃，不仅显得同质化非常严重，消费者也根本懒得进商场买点小吃，如果真想吃的话路边顺手就买了。商户如果想吸引消费者进商场、进店，需要跟路边摊做出本质上的区别，要么打造更好的环境体验，要么就做出足够有差异化特色的产品。否则即使入驻商场了，也会变成下一轮炮灰。

结语

夫子庙周边新商场半数餐饮店集中倒闭，说明了商业经营从来不是简单的流量堆砌游戏，而是长期的价值输出、场景打磨和服务沉淀。只靠景区自带流量造势，却不深耕产品、体验和运营，最终只会被市场淘汰。