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新2024版（小薇 136704302）教程

房地产经过三十年的发展已经形成标准化的模式路径，相对比较成熟；而城市更新模式路径目前还没有标准化和统一，操作方式还不成熟，很多企业都在“摸着石头过河”。房地产开发的盈利模式是以散售为主，有金融属性，是以资本来推动的高杠杆、高毛利、高周转的盈利模式；而城市更新的盈利模式主要是以持有经营为主，依靠现金资产管理和运营来提供现金流为主要特征的盈利模式。,最好的局面是什么？

城市更新与房地产的关系非常密切。城市更新是通过改造提升城市空间、市政基础设施、公共服务设施以及环境品质，实现城市和谐、可持续发展。因此，城市更新与房地产是相互关联的，城市更新为房地产提供了新的发展机遇和空间，而房地产则为城市更新提供了物质基础和实施手段。在实际操作过程中，两者主要都是对城市空间的打造以创造更大的价值，甚至有些房地产再开发的项目就是城市更新。同时，城市更新和房地产都需要合理规划、科学决策、公平公正、规范操作，保障居民合法权益，促进城市高质量发展。,业内专家表示，通过精准投放，满足房地产项目开发建设的合理融资需求，可以使金融机构过度避险的局面转向金融和房地产良性循环，从而促进房地产项目正常开发建设交付，从而帮助市场信心恢复，改善市场预期。,鸡西贷款找谁鸡西贷款,城市更新不仅限于简单的物质上的一个更新，即技术上的更新，还必须要有内容和产业上的更新。城市更新种类多样，既有开发重建类，也有改造提升类，有老旧小区改造、城中村改造、商办业态提升、工业用地转型升级、公共服务设施完善、历史文化保护等，既涉及住宅类物业的改造，也有商业、办公、产业、绿化公园、养老服务等的更新提升；而房地产更强调物理空间上的建设，欠缺内容和产业的导入，大多以住宅开发为主等，虽然房地产也有非居住物业范围，但过去房地产三十年的发展，主要解决了老百姓的居住问题，因此住宅占到很大比重。所以城市更新涉及面比房地产更大，协调问题也更多。,这说明哪怕是在一线城市上海，房地产市场的情绪也非常不好，甚至可以说是相当负面的，越来越多的人正在选择观望，而不是选择买房，这对新建商品房市场的打击，可想而知。

二、中国房地产形势,中央经济工作会议指出，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。2023年，我国促进房地产市场平稳健康发展，前11个月，全国一、二手房合计交易量实现同比正增长，保交楼工作扎实推进；金融支持融资平台债务风险化解工作有序推进；金融机构经营和监管指标处于合理区间，金融市场平稳运行。,这个时候任何行业的风吹草动，都极有可能引发抛售潮，或者说抛售潮其实已经开始了，但接盘者少。,1、全球经济形势,2023年，华发股份还调整优化组织结构框架，形成了华东大区、华南大区、珠海大区和北方区域的“3+1”战略布局。

4、宏观经济景气度对购房需求的影响：边际略有改善,丁建刚认为，报告中“完善商品房基础性制度”是防范和化解房地产风险的长远举措，有助于房地产市场的健康发展。“这意味着商品房预售制可能会出现改变甚至被取消，它是导致房地产风险的源头之一。”,2月6日，金融监管总局提出，各监管局要成立工作专班，主动加强与地方政府和住建部门协同配合，积极参与协调机制各项工作，及时掌握辖内各城市协调机制运行情况。指导督促辖内银行完善制度流程，尽力满足合理融资需求。各监管局要按照协调机制要求，总结良好经验与做法，加大复制推广力度。对存在的问题与堵点，要及时报告，通过协调机制认真研究、切实解决，助力辖内房地产市场平稳健康发展。各商业银行要主动对接协调机制，对推送的房地产项目名单要及时开展评审，加快授信审批，对合理融资需求做到“应满尽满”。

2、市场供给：新开工继续收缩,MF(国际货币基金组织)最新报告表明，尽管央行大幅加息以恢复物价稳定，但全球经济却出人意料地具有弹性。预计2024 年和 2025 年世界经济将继续以 3.2% 的速度增长，与 2023 年相同。发达经济体略有加速，预计增长将从 2023 年的 1.6% 升至 2024 年的1.7% 2025 年增长 1.8%，但新兴市场和发展中经济体增速从 2023 年的 4.3% 降至2024 年和 2025 年的 4.2%。预计全球通胀率将稳步下降，从2023年的6.8%降至2024年的5.9%和2025年的4.5%，发达经济体比新兴市场和发展中经济体更早恢复通胀目标。

交通银行表示，自1月30日各地推送项目清单以来，截至2月13日，交行已获取、对接清单项目1442个，并已对其中部分项目实现了贷款投放。交行青岛分行在收到第一批项目名单后，仅用3天便实现清单内首个项目投放落地，成为青岛市城市房地产融资协调机制建立后的首单投放。,城市更新更需要政府出台针对性的政策，给予支持，并且不同的项目也会存在着较大差异，更偏重一项目一策或一类型一策，例如2014年上海城中村改造政策就提出“一村一策”，目前上海形成了《上海市城市更新条例》+《上海市城市更新指引》的政策体系，并发布了一系列的配套政策，形成了1+1+N的城市更新政策体系，其中N就会根据不同领域的成熟做法进行总结并固化，从而制定相关指导性的政策。而房地产政策相对有统一性，过去相当长一段时间是中央统一调控，当前更偏重一城一策。,2024年，华发股份依然专注于布局高能级城市。,03 估值“合理化”,01

但从地产开发商的角度来看，几乎注定了这个行业未来所面临的严峻形势，债务高压，银行贷款，何解？,广东万邦建材（Guangdong Wanbin Ceramics Co., Ltd.）蒙娜丽莎瓷砖（Mona Lisa Tiles）

这个时候的问题在于，一开始这些业主已经交了钱，地产开发商所面临的问题是，此刻从银行拿到了融资，完成了项目，但业主交的钱早已经拿到了，接下来对房地产开发商来说，可能是一个更难堪的局面。,鹰牌瓷砖是国内知名的陶瓷砖品牌之一，其产品以高质量、创新的设计赢得了消费者的喜爱。鹰牌瓷砖有着优秀的制造工艺和材料选择，保证了产品的品质和性能。10. 金意陶(KITO)金意陶是国内知名的陶瓷砖品牌之一，其产品以高质量、

再看看日本：,“轻触华发V+APP，一键预约园区会议室、解锁门禁及连接智慧大屏和无线Wi-Fi。”珠海皓泽科技有限公司郑雅洁分享了她在园区的亲身体验。“APP集合了众多园区服务，大大提升了企业办事效率和员工生活舒适度。”,报告提出，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。这是对去年10月底召开的中央金融工作会议中提到的“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”基调的延续。

那就是，贷了款、融了资，接下来的债务要怎么还？这依然是一个悬而未决的问题。,作为国资背景的华发股份，一直以来把控资金回流和融资创新、优化债务结构放在公司战略的重要位置。,未来，华发股份将在变幻莫测的市场环境中继续保持战略定力、抢抓机遇、拥抱变化，实现新一轮的跨越式发展，成为业绩增长强悍的“龙头”。,以旧换新实际上是充分释放“多余购买力”且降低购房者成本的方法，值得鼓励和推广，但是需要规范，以防止评估价之间存在较大差异影响购房者换房意愿。

通过在低迷期扶持普通居民完成改善型换房需求，实际是给他们低价是买入的机会，而不是看到房地产恢复后又去高位“接盘”，是福利表现。当然房价涨跌谁也无法预知，只是从周底层逻辑去推演而已。,2023年美国经济增长2.5%，明显超出年初预期，经济韧性很强。IMF预计2024年美国经济增长2.7%，大概率将实现经济软着陆。2023年四季度美国经济年增速为3.1%，亚特兰大联储GDPNow模型预计，美国2024年第一季度的实际GDP增长率约为2.8%。

同时，报告首次将房地产、地方债务和中小金融机构等风险并列提出，丁建刚认为，这三个风险本质上是一个风险，“它的末端表现为房地产市场梗阻，这个是表象，房地产在我国是重资产、高杠杆的行业，风险相对较高，房企出现风险会波及金融部门，进而影响地方债务，所以报告提出要标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险。”,房价的涨跌受到诸多因素的影响，如政策、经济、土地供应、人口迁移等，预测10年后的房价涨幅存在很大的不确定性，根据我国近年来的房地产市场走势和政府对房地产市场的调控力度，我们可以尝试进行如下预测。,中国邮政储蓄银行表示，截至目前，邮储银行已累计对接城市房地产融资协调机制项目800多个，涉及金额超2000亿元，共覆盖河南、四川、广西等10个省份，涉及主办行项目融资金额57亿元。邮储银行河南省分行在春节前就审批了“白名单”项目授信19亿元，并发放了首笔贷款。,多家银行密集对接房地产“白名单”项目

那么，银行对各地房地产融资协调机制推送的“白名单”项目对接进展如何呢？,那就是，贷了款、融了资，接下来的债务要怎么还？这依然是一个悬而未决的问题。,出台房地产融资协调机制，主要就是为了解决融资问题。目前，各地提出的“白名单”都是以在建房地产项目为融资支持对象的名单，是项目而不是房地产企业。此外，进入“白名单”也不意味着这个房地产项目一定获得银行的贷款，各家银行将按照市场化、法治化原则，根据项目开发建设实际情况、抵押物、资产负债、还款来源等情况，决定是否给予支持。而且，即使审批了授信额度，银行也会根据项目的进展，逐步发放贷款，既要防止企业挪用资金用于购地，也不允许用这个项目获得的融资去弥补其他项目的资金不足。,现在的情况恰恰相反，因为房价失去上涨预期，导致二手房囤货抛压加大，尤其是2019-2021年期间通过新房摇号套利的投资客大量套现离场。

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